Quando é necessário aprovar um projeto de modificação?

Agora que já explicamos a importância de se aprovar um projeto, vamos explicar de forma simplificada quando é necessária e quando é dispensada a aprovação do projeto de modificação em Belo Horizonte. Mas vale lembrar que este guia não dispensa a contratação de um profissional capacitado, que deverá realizar um estudo de viabilidade em relação à todos os itens da legislação.

Para compreender melhor o que falaremos neste post, não deixe de ler o post desta série sobre potencial construtivo.

De forma simplificada, podemos dizer que sempre que houver acréscimo ou decréscimo de área construída (áreas cobertas), seja ela bruta ou líquida, é necessário aprovar a modificação na Prefeitura antes de iniciar a reforma. Mas há algumas obras que estão dispensadas de aprovação (com exceção de imóveis tombados e de interesse histórico). São elas:

- Construção de muros (exceto arrimos);

- Instalação de canteiro de obras, barracão e estande de vendas. Mas atenção: estes não podem ocupar área pública (calçada, rua, etc);

- Modificações internas que não gerem alteração de área líquida;

- Instalação de grades de proteção;

- Manutenção e construção de passeios, mas que devem ser executados conforme padrão da sua região;

- Abrigo para animais domésticos que não ultrapassem altura de 180cm;

- Escadas e rampas descobertas, desde que acompanhem o terreno natural do seu imóvel;

- Impermeabilização de lajes.

Mas é importante ficar atento ao fato de que há alguns casos em que você tem um acréscimo de área líquida mesmo que acredite estar fazendo uma modificação interna. Como mencionado no post anterior, há algumas áreas que são descontadas no cálculo do coeficiente de aproveitamento e algumas alterações podem fazer com que elas deixem de ser descontadas.

Algumas dessas áreas passíveis de desconto  são bem raras de serem afetadas por alguma reforma. Por exemplo, áreas de estacionamento de veículos, áreas de uso comum em pilotis e subsolo em edificações residenciais, áreas de circulação horizontais e verticais coletivas (escadas, elevadores e corredores), entre outras. 

Mas em reforma, o caso mais comum desta situação ocorrem com as varandas. Elas sós podem ser descontadas no cálculo quando não tiverem nenhum tipo de fechamento. Portanto, ao fechar a sua varanda do seu apartamento com blindex, por exemplo, você está gerando um acréscimo de área líquida que, sem a devida aprovação, faz com que seu imóvel fique em situação irregular.

Há também, no caso de modificação da cobertura existente, situações em que a altura da cobertura faça com que a área passe a ser considerada como pé-direito duplo, o que também causará alteração de área.

Portanto, é importante sempre ter em mente que, independente se a sua reforma está acontecendo em área privativa, se gerar acréscimo de área bruta ou líquida, ela precisa ser aprovada a fim de atualização de cálculo de áreas da edificação.

Ou seja: se você está cobrindo uma área de garagem, fazendo uma cobertura em sua área privativa ou terraço, realizando o fechamento de uma varanda ou acrescentando um cômodo, por exemplo, você precisa aprovar o seu projeto. Reformas internas (alterações de parede, materiais de acabamento, etc) e outras reformas que não impliquem em acréscimo de área não exigem que o projeto seja aprovado. 

 

É importante lembrar que, caso a sua reforma vá gerar acréscimo de área, pode ser que o seu imóvel não tenha potencial construtivo suficiente para realizá-la. Nos próximos posts falaremos mais sobre isso e o que é possível fazer quando já foi utilizado todo o potencial construtivo para o terreno.

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O que é potencial construtivo?

No último post explicamos a importância de se aprovar um projeto antes de fazer uma reforma e também apontamos o fato de que nem todas as reformas exigem aprovação. Mas como identificar em que casos é necessário ou não fazer a aprovação? Para isso, primeiro precisamos definir o que é potencial construtivo, conforme legislação de Belo Horizonte. Leia mais abaixo!

 

A cidade foi dividida em zoneamentos, conforme características e potencialidades de cada área. Este zoneamento irá definir parâmetros de uso e ocupação dos terrenos. Além do zoneamento, há algumas regiões com parâmetros especiais, que devem ser considerados em conjunto com os parâmetros do zoneamento. Desta forma, você pode saber quanto e como poderá construir no seu terreno.

O potencial construtivo diz a respeito somente do quanto você pode construir no seu terreno. Para isso, deve-se consultar qual o coeficiente de aproveitamento do zoneamento que o seu terreno está inserido. Este coeficiente de aproveitamento, multiplicado pela área do terreno (conforme cadastro de planta da Prefeitura), irá dizer a área líquida máxima que você pode construir, ou seja, o potencial construtivo do seu terreno.

A legislação define como área construída qualquer área coberta, independente da altura, com algumas pequenas exceções. Assim, somando todas as áreas cobertas, temos a área bruta da edificação. Destas áreas cobertas, há ainda, áreas que podem ser descontadas no cálculo de áreas. Portanto, subtraindo essas áreas descontáveis da área bruta, temos a área líquida da edificação. Falaremos sobre essas exceções e áreas a descontar mais tarde, no momento, o importante é que você entenda o conceito destes termos.

Para ficar mais claro como o potencial construtivo funciona, vamos utilizar um exemplo, de forma bem simplificada:

Vamos imaginar um terreno de 450m² localizado em uma Zona de Adensamento Preferencial – ZAP. Neste zoneamento, o coeficiente de aproveitamento é de 1,5.

Multiplicando a área do terreno (450m²) pelo coeficiente de aproveitamento (1,5), temos um potencial construtivo de 675m². Desta forma, para utilizar todo o potencial construtivo, poderia-se construir uma edificação de 3 pavimentos de 225m² de área líquida cada, por exemplo.

Além do coeficiente de aproveitamento, há vários outros parâmetros urbanísticos a serem seguidos, por isso, sempre contrate um profissional capacitado desenvolver o seu projeto. Ainda que a reforma que você irá realizar não exija aprovação na prepara feitura, o profissional poderá encontrar a melhor solução para o seu projeto, assim como garantir mais segurança e economia na obra.

Por que devo aprovar o meu projeto antes de realizar uma reforma?

Em Belo Horizonte, há dois documentos chave quando se fala na importância de aprovar um projeto de modificação: O Alvará de Construção e a Certidão de Baixa de Construção (Antigo Habite-se).

O Alvará de Construção é um documento emitido pela Prefeitura, após aprovação do projeto ou, pelo menos, após dar entrada no processo de aprovação (através do Programa Alvará na Hora, da Prefeitura de Belo Horizonte) que permite construir, modificar ou reconstruir uma edificação.

A Certidão de Baixa de Construção também é emitida pela Prefeitura de Belo Horizonte. Este documento atesta que a edificação foi construída de acordo com o projeto aprovado e a legislação vigente, ou seja, só é obtido após a finalização da obra. Sem este documento, o seu imóvel não pode ser registrado em cartório, não pode ser comprado através de financiamento e unidades comerciais não podem receber Alvará de Localização, por exemplo.

Se o seu imóvel já possui a Certidão de Baixa de Construção, fazer uma reforma que implique em alteração de área fará com que seu imóvel fique em situação irregular.

Quando você faz uma obra sem o Alvará de Construção, você corre o risco de ter sua obra embargada e só pode dar continuidade após regularizar a situação. Se a única irregularidade na obra for a falta de Alvará de Construção e a situação não for regularizada dentro do prazo estipulado na notificação, será cobrada uma multa será no valor base de R$4.000, sendo que a cada reincidência (ou seja, não regularização da situação), a multa será o valor da multa anterior acrescida do valor base.

É importante saber que, mesmo que você conclua a obra na sua edificação, ela ainda pode vir a ser notificada. Assim como em obras em andamento, você também terá um prazo para regularizar a situação. Caso a modificação realizada no imóvel não seja passível de regularização, será necessária a demolição do que estiver em desacordo com a legislação, sob pena de multa nos parâmetros citados no parágrafo anterior.

A Prefeitura possui fiscais responsáveis pela verificação da regularidade das obras e imóveis em Belo Horizonte. Ao constatar alguma irregularidade no imóvel, o proprietário do imóvel será notificado para regularização da situação. Apesar da fiscalização se concentrar em áreas onde a legislação é mais restritiva, a fiscalização também pode ocorrer após uma denúncia anônima, que pode ser feita através da internet, telefone ou na Secretaria de Administração Regional Municipal.

Ainda que você faça uma reforma conforme os parâmetros definidos pela legislação, não é garantia de que você não terá problemas sem aprovação do projeto. Além de ter o imóvel em situação irregular, caso os parâmetros de construção venham a ser modificados, a modificação executada poderá não ser mais passível de regularização.

Em qualquer situação, pode se tornar mais trabalhoso e oneroso fazer uma obra sem aprovação da prefeitura. Mas fique tranquilo: não são todas as reformas que exigem aprovação e Alvará de Construção para serem executadas. Aguarde os próximos posts com mais informações sobre reformas e aprovação!