O que é potencial construtivo?

No último post explicamos a importância de se aprovar um projeto antes de fazer uma reforma e também apontamos o fato de que nem todas as reformas exigem aprovação. Mas como identificar em que casos é necessário ou não fazer a aprovação? Para isso, primeiro precisamos definir o que é potencial construtivo, conforme legislação de Belo Horizonte. Leia mais abaixo!

 

A cidade foi dividida em zoneamentos, conforme características e potencialidades de cada área. Este zoneamento irá definir parâmetros de uso e ocupação dos terrenos. Além do zoneamento, há algumas regiões com parâmetros especiais, que devem ser considerados em conjunto com os parâmetros do zoneamento. Desta forma, você pode saber quanto e como poderá construir no seu terreno.

O potencial construtivo diz a respeito somente do quanto você pode construir no seu terreno. Para isso, deve-se consultar qual o coeficiente de aproveitamento do zoneamento que o seu terreno está inserido. Este coeficiente de aproveitamento, multiplicado pela área do terreno (conforme cadastro de planta da Prefeitura), irá dizer a área líquida máxima que você pode construir, ou seja, o potencial construtivo do seu terreno.

A legislação define como área construída qualquer área coberta, independente da altura, com algumas pequenas exceções. Assim, somando todas as áreas cobertas, temos a área bruta da edificação. Destas áreas cobertas, há ainda, áreas que podem ser descontadas no cálculo de áreas. Portanto, subtraindo essas áreas descontáveis da área bruta, temos a área líquida da edificação. Falaremos sobre essas exceções e áreas a descontar mais tarde, no momento, o importante é que você entenda o conceito destes termos.

Para ficar mais claro como o potencial construtivo funciona, vamos utilizar um exemplo, de forma bem simplificada:

Vamos imaginar um terreno de 450m² localizado em uma Zona de Adensamento Preferencial – ZAP. Neste zoneamento, o coeficiente de aproveitamento é de 1,5.

Multiplicando a área do terreno (450m²) pelo coeficiente de aproveitamento (1,5), temos um potencial construtivo de 675m². Desta forma, para utilizar todo o potencial construtivo, poderia-se construir uma edificação de 3 pavimentos de 225m² de área líquida cada, por exemplo.

Além do coeficiente de aproveitamento, há vários outros parâmetros urbanísticos a serem seguidos, por isso, sempre contrate um profissional capacitado desenvolver o seu projeto. Ainda que a reforma que você irá realizar não exija aprovação na prepara feitura, o profissional poderá encontrar a melhor solução para o seu projeto, assim como garantir mais segurança e economia na obra.