Regularização de Imóveis

Este é o último post sobre reforma e aprovação de projetos. Já explicamos nos posts anteriores a importância de se aprovar o projeto antes da reforma, como saber quando é necessário fazer essa aprovação e se é possível em caso de reforma que irá gerar acréscimo de área. Neste último post, vamos explicar o que fazer quando a reforma já foi feita sem a devida aprovação e o seu imóvel está em situação irregular e sujeito à notificação.

Neste caso, o processo a ser realizado será o de regularização do imóvel. Para isso, ao contratar um responsável técnico para realizar o processo, este deverá fazer um estudo de viabilidade para verificar se o imóvel foi construído totalmente dentro da legislação vigente. Caso a edificação apresente algum item em desacordo com a legislação, a regularização poderá ocorrer através da Lei 9.074/05, que, atualmente, permite que se regularize imóveis em desacordo com a legislação mediante pagamento de multa por estes itens, desde que a última modificação tenha sido realizada antes de 17 de Janeiro de 2014.

Mas fique atento: nem todas as construções são passíveis de regularização, ainda que se enquadre nos parâmetros citados acima, que é o caso de imóveis que estejam invadindo logradouro público (varandas acima do passeio, por exemplo), em áreas de risco, etc. Além disso, se você foi notificado por uma modificação realizada após a data limite da lei, você precisará adequar a sua edificação para que fique conforme a legislação vigente ou estará sujeito à pagamento de multa, que começa no valor base de R$4.000 e a cada reincidência (ou seja, não regularização da situação), a multa será o valor da multa anterior acrescida do valor base.

Para encerrar este guia, gostaríamos de reforçar a importância de se contratar profissionais capacitados e que sempre seja realizado um estudo de viabilidade antes de realizar qualquer modificação. Desta forma, você garante que seu imóvel esteja sempre em situação regular e não corre risco de ter um gasto com regularização e/ou multas provenientes de uma obra sem aprovação.

Como adquirir potencial construtivo?

Quando já foi utilizado todo o potencial construtivo do terreno, a primeiro passo é estudar junto com o Arquiteto alternativas dentro da legislação que alcance a solução procurada. Na maioria dos casos, vale mais a pena abrir mão de alguns elementos da ideia inicial para não precisar adquirir potencial construtivo.

No post que explicamos o potencial construtivo, definimos também que é o coeficiente de aproveitamento. Desta forma, para cada zoneamento, há dois coeficientes de aproveitamento: o básico e o máximo. Isso porque há formas de se adquirir mais potencial construtivo, limitado ao coeficiente de aproveitamento máximo.

Há dois instrumentos de política urbana que podem auxiliar neste processo: a Outorga Onerosa do Direito de Construir – ODC – e a Transferência do Direito de Construir – TDC. Ambos podem ser utilizados para adquirir mais potencial construtivo. No ODC, esse potencial é adquirido mediante contrapartida, onde os fundos arrecadados serão destinados ao Fundo Municipal de Habitação. No TDC, o potencial construtivo de imóveis que, devido à restrições de interesse público de restrições do imóvel, não pode ser utilizado, pode ser transferido para outros imóveis. Há empresas especializadas na criação de um "banco" de potencial construtivo. Através delas, você pode verificar disponibilidade de  compra para o seu zoneamento. Os valores variam conforme demanda e disponibilidade.

É importante que o responsável pelo projeto realize um estudo de viabilidade antes de realizar o projeto baseado na possibilidade de adquirir mais potencial construtivo, pois há situações em que o imóvel não pode utilizar o coeficiente de aproveitamento máximo, assim como em alguns zoneamentos o valor para compra de potencial construtivo pode se tornar impraticável para a realização da reforma.

 

Como saber se posso fazer uma modificação que gere acréscimo de área?

No post anterior falamos sobre em quais situações uma modificação no seu imóvel deve ter seu projeto aprovado na prefeitura. Mas se cada terreno tem um potencial construtivo, como saber se ainda é possível aumentar a área líquida do imóvel?

Para saber se há potencial construtivo, o responsável técnico do seu projeto deverá solicitar na Prefeitura de Belo Horizonte uma cópia do projeto aprovado e realizar um estudo de viabilidade antes de desenvolver o projeto. Desta forma, ele poderá verificar quanto ainda há de potencial construtivo disponível e se é possível fazer a modificação desejada.

Dificilmente uma residência comum irá utilizar todo o potencial construtivo do terreno, salvo em zoneamentos onde o coeficiente de aproveitamento for muito baixo. Porém, as construtoras tendem a aproveitar ao máximo o potencial construtivo da edificação para obter maiores lucros. Por isso, especialmente em acréscimo realizado em prédios (cobertura em área privativa, fechamento de varanda, etc) é essencial a realização do estudo de viabilidade.

Como alguns condomínios só permitem o fechamento da varanda se executados por todos os moradores e no mesmo padrão, é provável não haver potencial construtivo para todos os moradores. Neste caso, o responsável pelo projeto pode encontrar outras soluções para os moradores que não exceda o potencial construtivo e que não fique em desacordo com a legislação vigente.

Mas fique tranquilo – ainda há a possibilidade de adquirir mais potencial construtivo para o terreno. E caso você tenha feito uma modificação sem saber que exigia aprovação na prefeitura, também há formas de regularizar sua situação – desde que se encaixe nos parâmetros para anistia. Falaremos mais nos  dois últimos posts deste guia, fique atento às próximas postagens!

Quando é necessário aprovar um projeto de modificação?

Agora que já explicamos a importância de se aprovar um projeto, vamos explicar de forma simplificada quando é necessária e quando é dispensada a aprovação do projeto de modificação em Belo Horizonte. Mas vale lembrar que este guia não dispensa a contratação de um profissional capacitado, que deverá realizar um estudo de viabilidade em relação à todos os itens da legislação.

Para compreender melhor o que falaremos neste post, não deixe de ler o post desta série sobre potencial construtivo.

De forma simplificada, podemos dizer que sempre que houver acréscimo ou decréscimo de área construída (áreas cobertas), seja ela bruta ou líquida, é necessário aprovar a modificação na Prefeitura antes de iniciar a reforma. Mas há algumas obras que estão dispensadas de aprovação (com exceção de imóveis tombados e de interesse histórico). São elas:

- Construção de muros (exceto arrimos);

- Instalação de canteiro de obras, barracão e estande de vendas. Mas atenção: estes não podem ocupar área pública (calçada, rua, etc);

- Modificações internas que não gerem alteração de área líquida;

- Instalação de grades de proteção;

- Manutenção e construção de passeios, mas que devem ser executados conforme padrão da sua região;

- Abrigo para animais domésticos que não ultrapassem altura de 180cm;

- Escadas e rampas descobertas, desde que acompanhem o terreno natural do seu imóvel;

- Impermeabilização de lajes.

Mas é importante ficar atento ao fato de que há alguns casos em que você tem um acréscimo de área líquida mesmo que acredite estar fazendo uma modificação interna. Como mencionado no post anterior, há algumas áreas que são descontadas no cálculo do coeficiente de aproveitamento e algumas alterações podem fazer com que elas deixem de ser descontadas.

Algumas dessas áreas passíveis de desconto  são bem raras de serem afetadas por alguma reforma. Por exemplo, áreas de estacionamento de veículos, áreas de uso comum em pilotis e subsolo em edificações residenciais, áreas de circulação horizontais e verticais coletivas (escadas, elevadores e corredores), entre outras. 

Mas em reforma, o caso mais comum desta situação ocorrem com as varandas. Elas sós podem ser descontadas no cálculo quando não tiverem nenhum tipo de fechamento. Portanto, ao fechar a sua varanda do seu apartamento com blindex, por exemplo, você está gerando um acréscimo de área líquida que, sem a devida aprovação, faz com que seu imóvel fique em situação irregular.

Há também, no caso de modificação da cobertura existente, situações em que a altura da cobertura faça com que a área passe a ser considerada como pé-direito duplo, o que também causará alteração de área.

Portanto, é importante sempre ter em mente que, independente se a sua reforma está acontecendo em área privativa, se gerar acréscimo de área bruta ou líquida, ela precisa ser aprovada a fim de atualização de cálculo de áreas da edificação.

Ou seja: se você está cobrindo uma área de garagem, fazendo uma cobertura em sua área privativa ou terraço, realizando o fechamento de uma varanda ou acrescentando um cômodo, por exemplo, você precisa aprovar o seu projeto. Reformas internas (alterações de parede, materiais de acabamento, etc) e outras reformas que não impliquem em acréscimo de área não exigem que o projeto seja aprovado. 

 

É importante lembrar que, caso a sua reforma vá gerar acréscimo de área, pode ser que o seu imóvel não tenha potencial construtivo suficiente para realizá-la. Nos próximos posts falaremos mais sobre isso e o que é possível fazer quando já foi utilizado todo o potencial construtivo para o terreno.

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