O que é potencial construtivo?

No último post explicamos a importância de se aprovar um projeto antes de fazer uma reforma e também apontamos o fato de que nem todas as reformas exigem aprovação. Mas como identificar em que casos é necessário ou não fazer a aprovação? Para isso, primeiro precisamos definir o que é potencial construtivo, conforme legislação de Belo Horizonte. Leia mais abaixo!

 

A cidade foi dividida em zoneamentos, conforme características e potencialidades de cada área. Este zoneamento irá definir parâmetros de uso e ocupação dos terrenos. Além do zoneamento, há algumas regiões com parâmetros especiais, que devem ser considerados em conjunto com os parâmetros do zoneamento. Desta forma, você pode saber quanto e como poderá construir no seu terreno.

O potencial construtivo diz a respeito somente do quanto você pode construir no seu terreno. Para isso, deve-se consultar qual o coeficiente de aproveitamento do zoneamento que o seu terreno está inserido. Este coeficiente de aproveitamento, multiplicado pela área do terreno (conforme cadastro de planta da Prefeitura), irá dizer a área líquida máxima que você pode construir, ou seja, o potencial construtivo do seu terreno.

A legislação define como área construída qualquer área coberta, independente da altura, com algumas pequenas exceções. Assim, somando todas as áreas cobertas, temos a área bruta da edificação. Destas áreas cobertas, há ainda, áreas que podem ser descontadas no cálculo de áreas. Portanto, subtraindo essas áreas descontáveis da área bruta, temos a área líquida da edificação. Falaremos sobre essas exceções e áreas a descontar mais tarde, no momento, o importante é que você entenda o conceito destes termos.

Para ficar mais claro como o potencial construtivo funciona, vamos utilizar um exemplo, de forma bem simplificada:

Vamos imaginar um terreno de 450m² localizado em uma Zona de Adensamento Preferencial – ZAP. Neste zoneamento, o coeficiente de aproveitamento é de 1,5.

Multiplicando a área do terreno (450m²) pelo coeficiente de aproveitamento (1,5), temos um potencial construtivo de 675m². Desta forma, para utilizar todo o potencial construtivo, poderia-se construir uma edificação de 3 pavimentos de 225m² de área líquida cada, por exemplo.

Além do coeficiente de aproveitamento, há vários outros parâmetros urbanísticos a serem seguidos, por isso, sempre contrate um profissional capacitado desenvolver o seu projeto. Ainda que a reforma que você irá realizar não exija aprovação na prepara feitura, o profissional poderá encontrar a melhor solução para o seu projeto, assim como garantir mais segurança e economia na obra.

Por que devo aprovar o meu projeto antes de realizar uma reforma?

Em Belo Horizonte, há dois documentos chave quando se fala na importância de aprovar um projeto de modificação: O Alvará de Construção e a Certidão de Baixa de Construção (Antigo Habite-se).

O Alvará de Construção é um documento emitido pela Prefeitura, após aprovação do projeto ou, pelo menos, após dar entrada no processo de aprovação (através do Programa Alvará na Hora, da Prefeitura de Belo Horizonte) que permite construir, modificar ou reconstruir uma edificação.

A Certidão de Baixa de Construção também é emitida pela Prefeitura de Belo Horizonte. Este documento atesta que a edificação foi construída de acordo com o projeto aprovado e a legislação vigente, ou seja, só é obtido após a finalização da obra. Sem este documento, o seu imóvel não pode ser registrado em cartório, não pode ser comprado através de financiamento e unidades comerciais não podem receber Alvará de Localização, por exemplo.

Se o seu imóvel já possui a Certidão de Baixa de Construção, fazer uma reforma que implique em alteração de área fará com que seu imóvel fique em situação irregular.

Quando você faz uma obra sem o Alvará de Construção, você corre o risco de ter sua obra embargada e só pode dar continuidade após regularizar a situação. Se a única irregularidade na obra for a falta de Alvará de Construção e a situação não for regularizada dentro do prazo estipulado na notificação, será cobrada uma multa será no valor base de R$4.000, sendo que a cada reincidência (ou seja, não regularização da situação), a multa será o valor da multa anterior acrescida do valor base.

É importante saber que, mesmo que você conclua a obra na sua edificação, ela ainda pode vir a ser notificada. Assim como em obras em andamento, você também terá um prazo para regularizar a situação. Caso a modificação realizada no imóvel não seja passível de regularização, será necessária a demolição do que estiver em desacordo com a legislação, sob pena de multa nos parâmetros citados no parágrafo anterior.

A Prefeitura possui fiscais responsáveis pela verificação da regularidade das obras e imóveis em Belo Horizonte. Ao constatar alguma irregularidade no imóvel, o proprietário do imóvel será notificado para regularização da situação. Apesar da fiscalização se concentrar em áreas onde a legislação é mais restritiva, a fiscalização também pode ocorrer após uma denúncia anônima, que pode ser feita através da internet, telefone ou na Secretaria de Administração Regional Municipal.

Ainda que você faça uma reforma conforme os parâmetros definidos pela legislação, não é garantia de que você não terá problemas sem aprovação do projeto. Além de ter o imóvel em situação irregular, caso os parâmetros de construção venham a ser modificados, a modificação executada poderá não ser mais passível de regularização.

Em qualquer situação, pode se tornar mais trabalhoso e oneroso fazer uma obra sem aprovação da prefeitura. Mas fique tranquilo: não são todas as reformas que exigem aprovação e Alvará de Construção para serem executadas. Aguarde os próximos posts com mais informações sobre reformas e aprovação!

O que você precisa saber sobre a Legislação Urbana de Belo Horizonte para fazer uma reforma

Este guia tem como objetivo esclarecer algumas dúvidas e apontar algumas informações importantes sobre a Legislação Urbana de Belo Horizonte para você que irá fazer uma reforma no seu imóvel.

Segundo a prefeitura de Belo Horizonte, 70% dos imóveis possuem alguma irregularidade. Muitos proprietários não sabem da importância de que o imóvel esteja em situação regular, tampouco que alguns tipos de reforma exigem aprovação prévia junto ao órgão competente.

Para isso, à princípio, vamos dividir este texto em seis partes:

- Qual aimportância de se realizar a aprovação e quais os riscos e desvantagens de não fazê-la;

- Definição sobre o que é o potencial construtivo, necessário para explicar os itens seguintes;

- Quando é dispensada a aprovação do seu projeto de reforma;

- Como saber se você possui potencial construtivo para realizar uma reforma que gere acréscimo de área;

- Como você pode adquirir potencial construtivo;

- Sobre Regularização Imobiliária e anistia de imóveis em desconformidade com a legislação.

Vale ressaltar que, ainda que a reforma a ser realizada não exija uma aprovação na prefeitura, é importante que se contrate um profissional capacitado para desenvolvimento do projeto e acompanhamento da obra. Desta forma, você irá garantir não apenas a melhor solução para o seu projeto, mas também garantir mais economia e segurança na sua reforma.  

Interessou? Comente aqui suas principais dúvidas sobre o assunto.

E não se esqueça: todas as terças e quintas teremos posts novos aqui no blog!

 Escrito por: Paula Dias